COPROPRIÉTÉ : LE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX - LOI CLIMAT ET RESILIENCE

La loi Climat et Résilience de 2021-1104 (art. 171 publiée le 24 août 2021) rend obligatoire le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans. Cette disposition s’applique uniquement aux immeubles à destination totale ou partielle d’habitation.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment pour prévenir le mécanisme naturel de son vieillissement, la protection des habitants, et la rénovation énergétique.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété. Il doit permettre à chaque copropriété de disposer d’un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance. Il a pour objectif d’anticiper et de planifier, sur les 10 années à venir, les travaux d’entretien des parties communes et de sauvegarde du bâtiment et d’estimer les dépenses associées.

ON TROUVE QUOI DANS LE PPT AU JUSTE ?

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné à l’article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du Diagnostic Technique Global (DTG) prévu à l’article L731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

• Une analyse de l’état général visible des parties communes ;
• Un état général de la situation du syndicat de copropriétaires ;
• La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, des améliorations possibles pour la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre (diagnostic de performance énergétique du bâtiment ou un audit énergétique) ;
• Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ;
• Une évaluation financière du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.

Il doit s’agir d’un véritable outil d’aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.

Ce document doit être actualisé tous les 10 ans.

Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble fourni par votre syndic (que vous pouvez trouver dans votre espace extranet).

QUELS SONT LES TRAVAUX CONCERNÉS ?

Le plan pluriannuel de travaux pourrait donc prévoir les travaux ci-dessous :

• L’isolation thermique de la façade, des combles ou des planchers ;
• Le traitement et/ou rénovation de la toiture, traitement et/ou rénovation des balcons, rénovation ou installation de systèmes pour la récupération des eaux pluviales ;
• Le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants ;
• Le remplacement du système de chauffage ou l’installation de panneaux solaire ;
• La végétalisation des toitures, des façades ou des espaces verts ;
• La mise en conformité pour la sécurité incendie ;
• La création ou l’aménagement de locaux vélos ;
• L’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ;
• La mise en place de composteurs ;
• ….

A PÄRTIR DE QUAND LE PPT DOIT ETRE MIS EN PLACE ?

L’obligation de mettre en place un PPPT concerne :

• Depuis le 1^er janvier 2024 les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots
• A partir du 1^erjanvier 2025 (sauf dispense liée au DTG), les copropriétés de 50 lots principaux ou moins seront aussi concernées.

Les lots sont des lots principaux de logements, de bureaux ou de commerces. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.

A noter :

En cas de vente, le plan de travaux adopté (PPT) ou le rapport PPPT s’ajoutera à la liste des documents à remettre à l’acquéreur chez le notaire. Cette mesure entrera en vigueur un an après les dates présentées précédemment, soit le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots principaux, le 1^er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant un nombre de lots compris entre 51 et 200 lots et le 1^er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots principaux ou moins.

QUI DOIT RÉALISER LE PPT ?

La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel (souvent un diagnostiqueur, thermicien, architecte ou bureau d'études) qualifiés. Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) peut être élaboré par une personne différente de celle qui a réalisé le diagnostic technique global (DTG), à condition qu’elle ait les compétences requises.

Ce professionnel doit :

• Attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble
• Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.

ET COMMENT SE VOTE CE PPT ?

Le PPPT est voté à l’article 24, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple) lors d'une assemblée générale organisée par le syndic, et inscrit à l'ordre du jour.

Dès que le projet fera apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, le syndic devra alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du PPT à l’ordre du jour de cette Assemblée Générale. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (Article 25 : majorité absolue). Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire, à nouveau, ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale annuelle appelée à approuver les comptes.

Une fois le PPT sera adopté, il deviendra un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) car il ne s’agira plus d’un projet. Le syndic inscrira alors à chaque Assemblée Générale annuelle d’approbation des comptes les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier des travaux.

Si l’AG adopte un PPT, alors les copropriétaires doivent voter simultanément la provision annuelle des fonds sur le fond travaux de la copropriété, à hauteur d’un minimum de 2,5% du montant des travaux prévus dans le plan adopté (sans que cela puisse être inférieur à 5% du budget de la copropriété).

Les travaux seront ensuite votés au fur et à mesure, selon leur nature, à la majorité qui leur est applicable.

QUI CONTROLE LE PPT ET COMMENT ?

Le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires. Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.

Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

EN CAS DE NON RÉALISATION DU PPPT, QUELLES SONT LES SANCTIONS ?

Si la copropriété ne réalise pas son PPT et si elle n’adopte pas un PPT permettant de garantir la dignité, la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants, deux types de sanctions seront possibles :

• L’administration pourra (comme précédemment mentionné dans le contrôle) élaborer ou actualiser d’office le projet de plan, en lieu et place du syndicat, le tout à ses frais.
• Les copropriétaires bailleurs s’estimant lésés par la non réalisation du PPPT pourront se retourner contre le Syndicat pour demander réparation au titre de l’Article 14 de la loi du 10/07/1965.

UN PETIT RESUME POUR CETTE HISTOIRE DE PPT S'IL VOUS PLAIT ! 

Le PPT doit devenir un véritable outil de pilotage qui permettra aux copropriétés d’anticiper les études et travaux à engager sur les 10 ans à venir, de prévoir les fonds de travaux associés et d’optimiser la valorisation de l’immeuble.

Pour cela, ALENTOURS IMMO vous conseille de :

1. Voter simultanément la réalisation d’un PPPT contenant le nouveau DPE COLLECTIF à compter de 2025
2. Choisir un prestataire qui dispose des signes de qualité et de l’expérience nécessaire pour vous accompagner sur le long terme 
3. Vérifier que le PPT choisi soit complet, précis, clair, illustré et pédagogique.
4. Vérifier que votre PPT soit conforme à MA PRIME RENOV Copro. (attention pour la prime rénov copro, il faut absolument un AMO qui justifiera du gain énergétique de 35%)
5. Ne pas hésiter à choisir une méthode de calcul plus précise (que le DPE) pour avoir une meilleure estimation des futurs gains énergétiques des préconisations de travaux énergétiques.

VOUS SOUHAITEZ ETRE ASSISTE PAR UN SYNDIC PROFESSIONNEL COMPETENT ET REACTIF ? Contactez nous au 07 68 64 00 57 ou par mail pour une demande de devis syndic syndicgestion@alentours-immo.fr