La loi entend lutter contre le logement indigne. Elle poursuit trois objectifs : prévenir la dégradation de l'habitat, accélérer la réhabilitation de l'habitat dégradé et lutter contres les marchands de sommeil.
1.LUTTE CONTRE MARCHANDS DE SOMMEIL
La loi enrichit le registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC), qui devra comporter de nouvelles données sur les marchands de sommeil.
Les sanctions pénales contre les marchands de sommeil sont renforcées. La peine complémentaire d'interdiction d'acquérir un bien immobilier (autre que la résidence principale) pour ces bailleurs peu scrupuleux est alourdie. La durée de l'interdiction est portée à 15 ans (contre dix ans aujourd'hui).
La loi instaure un nouvel article 3-4 dans la loi du 6 juillet 1989. Ainsi désormais, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l'établissement d'un contrat de location conforme à l'article 3 (contrat type) et la délivrance d'un reçu, ou d'une quittance, mentionnés à l'article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d'un an d'emprisonnement et de 20 000 euros d'amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l'article 131-38 du code pénal (du quintuple).
- Pour la colocation, dans les zones soumises à l'autorisation préalable de mise en location (article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation). L’autorité compétente peut rejeter la demande présentée en vue d'une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu'en l'espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes.
Un article, introduit par le Sénat, autorise la mise à disposition aux collectivités locales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil pour en faire des logements.
2.ACCELERATION LA REHABILITATION DES HABITATS DEGRADES
La loi instaure un régime de scission judiciaire des copropriétés en redressement dans le cadre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), afin de sortir de la situation inextricable des gigantesques copropriétés.
La procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d'opérations de requalification de l'habitat dégradé est renforcée. La procédure d'expropriation des immeubles insalubres à titre non remédiable (procédure "Vivien") est sécurisée, notamment s'agissant des immeubles comprenant des locaux commerciaux.
La déclaration de carence d'une copropriété est facilitée. Le texte réforme aussi les outils mobilisables dans le cadre d'une opération d'intérêt national (OIN) dans l'objectif de gagner du temps sur les projets.
3.ANTICIPER LA DEGRADATION DES IMMEUBLES ET VALORISER LE PATRIMOINE IMMOBILIER
La loi étend le champ des travaux pouvant faire l'objet d'une opération de restauration immobilière (ORI), afin d'en permettre l'utilisation à un stade plus précoce des dégradations.
Elle crée une nouvelle procédure d’expropriation "des immeubles indignes à titre remédiable". Cette procédure concernera les propriétaires de logements frappés par au moins deux arrêtés de péril ou d'insalubrité au cours des dix dernières années lorsque les prescriptions de ces arrêtés n'ont pas été totalement exécutées. Elle est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés. Il s’agit donc de rénover plutôt que de démolir.
Les syndicats de copropriétaires pourront souscrire un prêt global collectif, plus souple et plus simple, afin de financer les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien des immeubles. Aujourd'hui, contracter un prêt est difficile en raison des multiples conditions demandées.
Le maire pourra aussi faire réaliser d'office des travaux, voire faire démolir des bâtiments non conformes aux règles d'urbanisme présentant un risque pour la sécurité ou pour la santé.
En cas de doute sur la solidité de certains bâtis, les maires pourront demander un diagnostic structurel des immeubles situés dans des zones d'habitat dégradé ou ancien, aux frais des propriétaires.
L'expérimentation prévue par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite "Alur", qui a instauré la possibilité d’exproprier les seules parties communes d’un immeuble en état de carence, est prolongée de dix ans. Une autre disposition, introduite par le gouvernement, permettra à titre expérimental aux préfets d'inciter les propriétaires de logements en péril ou insalubres à conclure un bail à réhabilitation en vue de leur rénovation.
Dans le but de sécuriser le traitement des copropriétés dégradées, l'insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement est prévue. La procédure de mandat ad hoc est en outre facilitée.
Un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées est institué. Le droit de préemption urbain est étendu pour faciliter et sécuriser sa mise en œuvre par les communes qui souhaitent l’utiliser comme moyen de lutte contre la dégradation de l’habitat.
Les constructions temporaires ayant vocation à reloger des habitants évincés lors d'opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé seront dispensées d'autorisation d'urbanisme.
Le texte oblige les syndics d'informer les copropriétaires et les occupants de l'immeuble des procédures en cours en matière d'insalubrité ou de péril.
La réduction d'impôt accordée aux propriétaires de logements anciens ("dispositif Denormandie") est prolongée jusqu'à 2027 et élargie aux travaux de rénovation de l'habitat dégradé dans les copropriétés en grande difficulté.
4.TRANSACTION : UN DIAGNOSTIC COMPLÉTÉ
Le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente est complété d’un alinéa 12 (article L.271-4 du CCH) qui prévoit que le dossier doit mentionner « S'ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Ce qui suppose que le diagnostiqueur recueille désormais cette information.
5. QUELQUES POINTS SUR LA COPROPRIÉTÉ
Le retrait d’une union de syndicats est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26. La loi institue un système dérogatoire, allégé, lorsque la copropriété est en difficulté. Le retrait de l’union peut valablement se décider par l'assemblée générale du syndicat (de celui en difficulté semble-t-il) à la majorité prévue à l'article 25.
Le retour de la seconde AG de l’article 25-1 pour les travaux d’économie d’énergie : Le système de la seconde assemblée à majorité allégée, que les syndics ont connu et qui avait disparu avec l’ordonnance du 30 octobre 2019, fait son retour pour les travaux d’économie d’énergie : « Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »
Instauration d’un Diagnostic structurel de l'immeuble : La commune peut désormais définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d'un diagnostic structurel du bâtiment, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers. Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est toutefois satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Le recours automatique et de principe à la LRE : Modification de l’article 42-1 de la loi de 1965 : « Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.
« Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »
Travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher à l’initiative d’un ou plusieurs copropriétaires : La loi institue un nouvel article 25-2-1 dans la loi de 1965. « Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »
Création d’un syndic d’intérêt collectif. La loi crée un nouvelarticle18-3 dans la loi de 1965. L'agrément de syndic d'intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l'objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 (agrément délivré par le préfet pour une durée de 5 ans). Le syndic d'intérêt collectif est présumé compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l'article 29-1 A. Il peut également, à la demande d'un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion.
6.NOUVELLE OBLIGATION DES SYNDICS
- Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les syndics de copropriété sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l'accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle (article L.651-7 du CCH).
- L’article 29-1 II de la loi de 1965 est complété et prévoit désormais que le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l'article 29-1 A (après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l'administrateur provisoire). Un nouveau cas d’obligation de saisine d’un mandataire ad’hoc est d’ailleurs ajouté dans l’article 29-1 A de la loi de 1965. Il s’agit de l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale n’aurait pas voté sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.
- Obligation pour le syndic de mentionner de nouvelles informations dans le registre d’immatriculation des copropriétés. L’article L.711-2 du CCH est donc complété (situation financière de la copropriété, caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété etc.).
- Le syndic doit transmettre le diagnostic structurel ou, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune, lorsqu’il administre un immeuble se trouvant dans un périmètre soumis à cette nouvelle obligation en vertu de l’article L.126-6-1 du CCH. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic structurel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.
- Le syndic est tenu d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété que leur immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles.
- Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, le syndic est tenu de notifier le PV d’AG au signataire de l’arrêté de police (le plus souvent le maire) qui peut assister à l’AG ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour. La communication de l’ordre du jour aurait sans doute été plus logique…
- Le syndic est désormais tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.
